23 Mrz Corona-Virus-Krise: Muss Miete und Pacht bezahlt werden?
Die Bundesregierung hat kürzlich ein Betretungsverbot für den Kundenbereich von Betriebsstätten des Handels und Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportanlagen und öffentlichen Orten verordnet.
Es stellt sich daher für viele Unternehmer und Gewerbetreibende die Frage, ob derzeit Pacht- und Mietzinse sowie Betriebskosten weiter entrichtet werden müssen.
Es handelt sich um rechtlich komplexe Themenbereiche, die einer gründlichen Einzelfallprüfung bedürfen.
Die folgenden Ausführungen stellen daher einen groben Überblick über die rechtlichen Möglichkeiten dar:
Zunächst empfehle ich Ihnen, sofern möglich, das Einvernehmen mit Ihrem Pächter und Mieter zu suchen; das schafft Klarheit, wobei es zu Beweiszwecken empfehlenswert ist, Einigungen schriftlich festzuhalten. Die derzeitige Situation ist sowohl für Pächter und Mieter als auch für Verpächter und Vermieter wirtschaftlich einschneidend, weshalb Kompromisse – etwas die Vereinbarungen über Stundungen von Pacht- und Mietzinsen oder die einvernehmliche Pacht- und Mietzinsreduktion für eine bestimmte Dauer – sicherlich für alle Seiten besser sind, als nach der Krise Rechtsstreitigkeiten zu führen.
Sollte eine Einigung nicht möglich sein, muss rechtlich unterschieden werden, ob das Geschäftslokal derzeit
- gar nicht mehr betreten / genutzt werden darf / kann oder
- nur eingeschränkt nutzbar ist.
Gänzliche Unbenutzbarkeit des Geschäftslokals / der Betriebsstätte
§ 1104 ABGB regelt den Fall, dass das Geschäftslokal („Bestandobjekt“) wegen außerordentlicher Zufälle, Feuer, Krieg, Seuche, großen Überschwemmungen, Wetterschläge oder wegen gänzlichem Mißwachsens gar nicht mehr benützt werden können (= gänzliche Unbenutzbarkeit). In einem solchen Fall muss der Pächter / Mieter überhaupt kein Pacht- und Mietzins leisten.
Es muss aber in jedem Einzelfall geprüft werden, ob eine gänzliche Unbenutzbarkeit überhaupt vorliegt, oder ob z.B. noch ein Online-Handel betrieben werden kann, weshalb nicht von gänzlicher Unbenutzbarkeit auszugehen ist.
Eingeschränkte Unbenutzbarkeit des Geschäftslokals / der Betriebsstätte
§ 1105 ABGB regelt den Fall, dass das Geschäftslokal („Bestandobjekt“) trotz des außerordentlichen Zufall (z.B. der gegenständlichen Epidemie) noch eingeschränkt brauchbar / nutzbar ist. Dies wird in den meisten Fällen der Fall sein (z.B. bei Online Handel bzw. wenn man unterstellt, dass alleine die Lagerung von Betriebsmitteln in der Betriebsstätte als eingeschränkte Nutzung zu werten ist).
In einem solchen Fall steht dem Mieter eine verhältnismäßige Mietzinsminderung zu.
Dem Pächter gebührt ein Erlass am Pachtzins, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewonnenen Ertrages gefallen sind.
Diese Regelung unterscheidet daher zwischen Mieter und Pächter und führt zu vielen Unklarheiten. Fraglich ist insbesondere, was unter „verhältnismäßige Mietzinsreduktion“ zu verstehen ist und ob sich die Reduktion nur auf den Hauptmietzins oder auch auf die Betriebskosten bezieht.
Vorsicht vor schlüssigem Verzicht auf eine Mietzinsminderung:
Werden Mietzinse in der derzeitigen Krise in Kenntnis des Bestehens des die Brauchbarkeit des Geschäftslokals / der Betriebsstätte (= Bestandobjektes) beeinträchtigenden Mangels, kann dies unter Umständen als konkludenter (= schlüssiger) Verzicht auf eine Mietzinsminderung beurteilt werden.
Bitte beachten Sie, dass sich die Rechtslage jederzeit ändern kann!